Spanisches Meldegesetz: Registrierung der Mietobjekte

Zu dem Thema ‚Spanisches Meldegesetz‘ gibt es inzwischen so viele Informationen und unterschiedliche Aussagen, dass oftmals der Überblick fehlt. Was muss ich als Vermieter eigentlich tun? Welche Voraussetzungen muss ein Objekt erfüllen, damit ich es offiziell registrieren kann? Gibt es Einschränkungen, kann mein Objekt abgelehnt werden? Aufgrund ständiger Änderungen ist es unglaublich schwierig, die wichtigsten – und vor allem richtigen – Informationen herauszufiltern.

Wir fassen hier ein paar grundsätzliche Infos für euch zusammen – es bleibt aber zu beachten, dass bei genaueren Fragen immer bei offiziellen, lokalen Stellen nachgefragt werden sollte, da wir hier nur eine grobe Übersicht bieten können! Denn bei den Regelungen gibt es mitunter große Unterschiede, insbesondere auch zwischen Kanaren, Balearen und dem Festland. Auf alle Details und Besonderheiten sämtlicher spanischer Regionen einzugehen würde jeden Rahmen sprengen, daher haben wir in diesem Beitrag hauptsächlich die kanarischen Inseln im Fokus. Vielleicht können diese aber vielleicht zumindest als erste Orientierungshilfe dienen.

Die Registrierung des eigenen Mietobjektes – was bedeutet das eigentlich?

Um ein privates Objekt – sei es nun eine Wohnung, ein Haus oder gar eine ganze Finca – vermieten zu können, benötigt man eine Genehmigung durch das jeweilige Cabildo oder Ayuntamiento, sprich der jeweiligen Gemeinde. Nicht zuletzt natürlich auch wegen der Versteuerung der Dienstleistung. Wer diese Genehmigung nicht hat und trotzdem vermietet, der begibt sich auf ganz dünnes Eis. Denn wird man erwischt oder gar angeschwärzt, hat man ein ziemliches Problem und muss draufzahlen.

Den Gemeinden obliegt außerdem das letztendliche Bestimmungsrecht, was die zahlenmäßige Verteilung von Mietobjekten und eigenem Wohnraum angeht. Gibt es in ihrem Gebiet bereits ausreichend Angebote, kann die Gemeinde das eigene Objekt also durchaus auch ablehnen. Man ist also bereits aufgrund der geografischen Lage schon an bestimmte Einschränkungen gebunden, die in jedem Fall individuell zu bewerten sind.

Wo darf man und wo darf man nicht?

Nicht ganz klar ist außerdem, wie es sich mit privaten Vermietungen in den sogenannten ‚touristischen Zonen‚ verhält. Dort herrschte bis dato das „Prinzip der einheitlichen Vermietung“, was aussagt, dass die touristische Vermietung nur von einem Unternehmen durchgeführt werden darf, das von der Eigentümerschaft dazu ausgewählt wurde. Inzwischen gibt es unterschiedliche Aussagen darüber, ob dieses Verbot nun rechtens oder doch nichtig ist.

Grundsätzlich war die private Vermietung nur in ausgewiesenen Wohngebieten erlaubt, nicht aber in Gebieten, die als ‚touristisch‘ oder ‚gemischt‘ deklariert waren. Wirklich viel blieb da also ohnehin schon nicht übrig. Auch jetzt noch ist die Gesetzeslage zur privaten Vermietung ständig in Bewegung und sollte genauestens im Auge behalten werden. Die Vermietung von einzelnen Zimmern wie beim Bed & Breakfast war an sich nämlich ebenfalls untersagt – auch hier steht eine endgültige Entscheidung aber noch aus. Immerhin fällt die Regel weg, dass es bis zu 15 Tage dauern kann, bis man nach erfolgreicher Registrierung vermieten darf. Inzwischen ist man nämlich sofort dazu berechtigt.

Auch gibt es Neuerungen in Bezug auf die Vermietung von einzelnen Wohnparteien in Wohnanlagen. Zuvor konnten Eigentümer bei einer Eigentümerversammlung dagegen entscheiden, dies ist aber als nichtig erklärt worden: es können lediglich Einschränkungen oder Bedingungen beschlossen werden. Beispiele für solche Bedingungen sind eine Haftpflichtversicherung des jeweiligen Eigentümers, die Bereitstellung der internen Gemeinschaftsregeln für die Gäste oder auch die Verpflichtung, dass der Gast keinen Schaden oder keine Störung der anderen Bewohner verursachen darf.

Gerade aufgrund der häufigen Änderungen und Anpassungen weisen wir an dieser Stelle aber noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass spezielle Fragen immer vor Ort mit der jeweiligen Gemeinde abgeklärt werden müssen!

Anforderungen an das Mietobjekt

Um überhaupt für eine Registrierung in Frage zu kommen, muss das Objekt in seiner Ausstattung gewisse Bedingungen erfüllen. Einige davon haben wir hier aufgelistet, damit ihr eine grobe Vorstellung davon habt. Aufgrund der lokalen Unterschiede müsst ihr aber auch hier wieder die zuständige Gemeinde selbst befragen, da wir in unserem Beitrag unmöglich alle Einzelheiten abdecken können. Vorhanden sein müssen also unter anderem:

• Erste-Hilfe-Kasten
• Sicheres Schloss an den Türen
• Beispiele für Schlafräume: vorhandene Lichtquelle, Kleiderbügel, Mindestgröße bei Betten: Doppelbett 135 x 90 cm, Einzelbett 90 x 190 cm, …
• … für Badezimmer: Handtücher für die maximal zulässige Gästezahl und zusätzliche Ausstattung an Bettwäsche und Handtüchern bei mehr als 7 Aufenthaltstagen, Schutzmaßnahmen vor Raumüberflutung, Ablage für Hygieneartikel, …
• … für Küchen: Ofen und/oder Mikrowelle, Besteck und Geschirr für die maximal zulässige Gästezahl, Kaffeemaschine, Reinigungsutensilien, Haushaltsutensilien für den Umgang mit Lebensmitteln, …

Weitere Dokumente sind nötig

Außerdem müssen, abhängig von der jeweiligen Insel, bestimmte Dokumente vorgelegt werden. Neben Ausweisdokumenten je nach natürlicher oder juristischer Person wäre das beispielsweise eine Verantwortlichkeitserklärung. Dann muss es einen Nachweis geben, dass das zu registrierende Objekt für touristische Zwecke überhaupt tatsächlich existiert und zur Verfügung steht (z. B. über eine Eigentumsurkunde). Eine Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ebenfalls Pflicht – dabei handelt es sich um eine Bescheinigung über die Mindestanforderungen zur Eignung für Personenaufenthalte. Beispielsweise in Bezug auf die Größe, die technische Ausstattung und sanitäre Einrichtungen. Ohne diese Bescheinigung dürfen Versorger keinen Vertrag mit dem Eigentümer abschließen, also benötigt man sie ohnehin. Weitere Dokumente wie beispielsweise ein Energiepass sind ebenfalls möglich, müssten aber jeweils vor Ort geklärt werden.

Was passiert anschließend?

Nach Übermittlung aller Dokumente und der erfolgreichen Registrierung erhält man zunächst mal eine Lizenznummer für das jeweilige Objekt. Des Weiteren werden Beschwerdeformularblätter sowie ein Kontrollbuch ausgegeben, in das die Gäste eingetragen werden müssen. Außerdem müssen dem Gast sämtliche Telefonnummern zur Verfügung stehen. Sprich die der Notdienste und auch die der Ansprechpartner bei Problemen vor Ort. Sämtliche Angaben müssen zudem auf spanisch und englisch vorhanden sein. Ergeben sich Änderungen oder wird die Vermietung des Objektes eingestellt, muss innerhalb von 30 Tagen eine Meldung an die zuständige Gemeinde erstellt werden. Bei Einstellung ist zudem die Vorlage des o. g. Kontrollbuchs und der Beschwerdeformulare Pflicht.

Nach erfolgreicher Registrierung kann es losgehen

Ist das zu vermietende Ferienobjekt angemeldet und hat man die Lizenznummer erhalten, die bei sämtlichen Inseraten angegeben werden und gut sichtbar an dem jeweiligen Objekt, der Vivienda Vacacional, angebracht sein muss, kann es dann endlich losgehen. Wird das registrierte Objekt vermietet, ist außerdem eine Anmeldung aller Gäste ab 16 Jahren bei der Guardia Civil erforderlich. Hierzu könnt ihr in diesem Artikel mehr lesen.

Klingt erstmal ein wenig aufwendig, letztendlich dient diese gesetzliche Regelung aber der Sicherheit und soll für einen ordnungsgemäßen Ablauf sorgen. Schließlich soll sich nachher niemand mit unseriösen Vermietern oder Feriengästen herumschlagen müssen. Entsprechend drohen bei Nichteinhaltung des Gesetzes ordentliche Strafen, auf die man im Endeffekt sicher lieber verzichten würde. Aufgrund der Vielzahl an Änderungen ist es allerdings äußerst schwierig, einen Überblick zu behalten. Auch für uns stellt die verlässliche Informationsgewinnung dadurch eine große Herausforderung dar.

There is so much information and different statements about the ‘Spanish registration law’ that it is very hard to keep an overview of the situation. What do I actually have to do as a landlord? Which requirements does my rental property need to fulfill before I can officially register it? Are there any restrictions, can my object be rejected? Due to so many changes, it is incredibly difficult to filter the most important – and above all the correct – information.
In this article, we are going to sum up some basic information for you – but please be aware that you should always ask the official local authorities for detailed information, as we can only offer a rough overview! That’s because there are huge differences in the regulations, especially between the Canary Islands, the Balearic Islands and the mainland. As it would go far beyond the scope of this article to go into the details of all Spanish regions, we will mainly focus on the Canary Islands. Maybe at least this will serve as a first orientation guide.

Registration of your own rental property – what does that mean?

In order to be able to offer a rental property – an apartment, a house or even an entire Finca – you need a permission from the respective municipality. Not least of course because of the taxation of the service. If you don’t have such a permit and decide to rent your property nonetheless, you might get a lot of trouble. Means, you have to pay for it you get caught or even denounced.

Furthermore, the municipalities have the right to determine the distribution of the number or rented properties and own housings. If there already is a large offer of rental properties in the area, your own object might be rejected. So, as you can see, you already are bound by certain restrictions due to the location, which must be assessed individually in each case.

Where to rent and where not to?

It is also not quite clear how it is handled with private rentals in so-called ‘tourist zones’. Until now, the “principle of uniform rental” prevailed there, which means that touristic rentals may only be carried out by one company that was selected by the owners in these areas. In the meantime, there are various statements whether that ban is legal or invalid.

Principally the private rental was only permitted in designated residential areas, but not in tourist or mixed areas. So, there was not much left anyway. Even now, the legal situation about private renting is constantly changing and should be watched anytime. The renting of single rooms, as in case of ‘bed & breakfast’, has been prohibited as well – but again, a final decision is still pending. After all, you don’t have to wait another 15 days until you are permitted to rent your property after successful registration – you are now allowed to start immediately.

Also, there are new regulations regarding the renting of individual apartments in residential complexes. Until now, the owners could decide against private renting in owner’s meetings, but this was declared null and void: it is now only possible to determine restrictions or conditions. Examples for those conditions are a liability insurance of the respective owner, the provision of the internal community rules for the guests or the obligation that the guest must not cause any damage or disturbance to the other residents.

Due to the permanent changes and adjustments, we would again like to point out that special questions must always be clarified with the respective municipality on site!

Requirements for the rental property

To be eligible for registration at all, the property must fulfill certain conditions regarding the equipment. Some of those conditions are listed below, so you might get a first impression. Due to the local differences it is, again, obligatory to ask your respective municipality, as we are not able to cover all the details in our article. Among other things, your property must have:

• First aid kit
• Secure lock on the doors
• Examples for bedrooms: light source, hangers, minimum size for beds: double bed 90 x 135 cm, single beds 90 x 190 cm, …
• … for bathrooms: towels for the maximum number of possible guests and additional bed linen and towels for stays of more than 7 days, protection against flooding, storage for hygienic products, …
• … for kitchens: oven and/or microwave, cutlery and crockery for the maximum number of possible guests, coffee machine, cleaning utensils, household utensils for handling food, …

Requirement of further documents

Besides, depending on the island you will have to submit further documents. For example, an identification document is necessary depending whether you are a natural or a legal person, and also a so-called declaration of responsibility. Furthermore, there has to be proof that the object you want to register for tourism purposes actually exists and is available (e. g. a titled deed). And in addition, you will need a certificate of habitability, which is a certificate of the minimum requirements for the suitability for stays of persons. For example in terms of size, technical equipment and sanitary facilities. Without this certificate, utilities are not allowed to sign a contract with the owner, so you need this document anyway. Other documents such as an energy pass might also be possible, but would have to be clarified on site.

What happens after that?

After handing over all required documents and your object is successfully registered, you will receive a license number for that respective object. In addition, the municipality will provide you with complaint form sheets and a control book, in which the guests have to be listed. Furthermore, all telephone numbers have to be available to the guest – the emergency services as well as the contact persons in case of a problem on site. All information has to be given in Spanish and English. In case of any changes or the determination of the renting offer, you have to report this to the responsible municipality within 30 days. When terminating, the above-mentioned control book and the complaint forms have to be handed over.

After successful registration you can finally get started

Once your property is registered and you have received a license number that has to be included in all advertisements and be clearly visible on the object itself (the so-called Vivienda Vacacional), you can finally get started. If you rent it then, it is necessary to register all your guests from 16 years with the Guardia Civil – you can read more about this in this article.

That may sound a little bit elaborate at first, but in the end this regulation shall ensure safety and a smooth procedure. After all, no one should have to deal with dubious landlords or holiday guests. Accordingly, if you do not comply with the law, you might expect proper fines which you certainly do not want to risk. However, due to the many changes, it is very difficult to keep an overview. For us, too, the reliable acquisition of information about the situation is therefore a great challenge.